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工業住宅和一般住宅有何不同 |
| 房東：買賣達人 發表時間：2010-11-19 |
工業住宅意義 : 中聯不動產估價師聯合事務所 2361-6347 工業住宅意即建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。 工業住宅乃屬於違法使用廠房的住宅，其實際設計乃是依據工業廠房標準而定，注重的是工作環境配置及設施安排，所以結構上較一般住宅堅固，樓高規定3.6公尺，配置承重電梯，單層又設兩組樓梯，且樓梯較住宅為寬，但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量，因此很難兼顧到居住機能。工業住宅係建商或地主利用工業區土地之取得成本低廉及造價，所推出之比一般住宅還便宜，但屬違規使用，多半於交屋前違規隔間主臥室、起居室等之住宅。 照都市計畫法與區域計畫法之規定，工業用地應以作工業使用為依歸，其應興建工廠、廠房、宿舍為原則，如興建住宅，當然是違反土地使用分區管制。此種使用分區管制之精神，即在各地區視實際需要或地理情勢、使用現況等予以不同程度之使用管制。是以，都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制之區域，在此種用地上所興建之建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用，即使是依照舊獎勵投資條例或促進產業升級條例規定，所設置之「工業住宅社區」亦屬限於在特定工業區內之廠商員工作宿舍或居住使用，此與一般住宅社區在法規或使用管制上皆有不同。 工業區土地取地取得成本約僅為一般住宅用地的4成至6 ,7成不等，而售價又比一般住宅便宜約2成左右。 除此之外，因其設計導向是工廠，隨時可能出現工廠伴隨而來的噪音、污染，出入交通的方便性及進出卸貨都是問題，導致居住品質較差。若有災害性工廠進駐，如化學工廠等，居住安全更是堪慮。另外，工業廠房為工業用電，電費費率計價每度雖然較低，但是基本費較高，長期而言並不划算，購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。 乙種工業區興建的房地產案，都是以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，讓消費者誤信是為一般住宅，有違法之嫌。 其實建物本身並不違法，不管是以前以廠房或廠辦的名義申請興建的工業住宅，還是近期大量出現，以一般事務所、一般零售業等名義申請建照興建的工業住宅，其房子本身是合法的。工業住宅真正最大的問題，在銷售時廠商沒有充分的告知相關權利義務。 實務上，政府已放寬工業住宅在水電、稅負上的規定，默認現況，工業住宅興建是合法，但不能作為住宅違規使用，這是將工業住宅當住家使用的民眾必須認清的事實。 工業區可以蓋房子，但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、廠房等使用的，不可當作住宅使用。問題是，多數工業住宅在銷售時，代銷公司刻意隱瞞不得違規當住家使用的事實，在樣品屋、房屋格局圖上，甚至還做出「○房○廳」的設計，明顯誤導消費者「可以」當一般住家使用，此有違法之嫌。 過去當民眾購買到工業住宅後，即使拿來當自用住宅使用，其地價稅、房屋稅、土地增值稅以及水電費也不適用一般自用住宅之稅率，而必須按工業用地的標準課徵。但財政部發布新的解釋令，認為工業住宅以自用住宅為前題，不以土地區分為條件，因此只要做為自用住宅房地使用，可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。 按現行土地稅法之規定，自用住宅用地構成要件為只要土地所有權人或其配偶直係親屬在房地辦妥戶籍登記，沒有出租或營業用事實，面積符合規定即可。故符合上述條件之工業住宅土地所有權人必須檢附 u 全戶之戶口謄本（包括地主本人、配偶及未成年受撫養親屬部分） u 土地所有權狀影本 u 建築改良物所有權狀影本 u 所有權人印章等資料 u 在每年十月七日以前提出申請，當年度才能按優惠稅率課徵地價稅。 購買工業住宅須注意事項 u 地價稅方面：若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後，房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用；根據財政部發布的新解釋令，工業住宅以自用住宅為前提，不以土地區分為條件，只要是自用住宅的使用，可依照自用住宅的優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。 u 房屋稅方面：若符合自用住宅條件者，可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，而非以營業用3%加1%的教育捐來徵收。 u 水、電費方面：工業住宅常有水、電費較高的疑慮，不過根據向稅捐處、自來水公司及電力公司的詢問，水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費；電費則分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。 u 銀行願意提供的貸款成數較低：，政府辦理的各項優惠房貸，都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定，新辦法適用的工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，無法申辦優惠房貸。工業住宅房價低，貸款成數也不會高，一般僅5成，有些乾脆不核貸，購屋必須較多自備款，甚至有可能不予受理， 若登記使用用途為廠房或宿舍，一般銀行是不承作房貸的。 u 居住品質及周遭環境均較一般住宅區差, 且若有住宅擬將家裡作工廠使用，其他住戶無反對之立場。若有其他污染性（空氣污染、噪音）工廠進駐，住家品質將大打折扣，多數工業住宅離市中心區較遠，重型車輛出入頻繁，加上戶數龐大，一旦景氣反轉，有可能會出現無人接手的窘境，因此購買工業住宅，除房貸問題外，因市場性較差，未來的轉手性也是民眾購買時必須考慮的因素。 u 因屬違規使用，須冒政府取締之風險。內政部營建署都市計畫組副組長陳興隆表示，工業區不允許興建住宅，違規當住宅的後果全部要由買房子的民眾承擔。依建築法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。 u 二次施工 : 亦即，工業區建物之用途，現應為工廠、廠房、或宿舍，當與住宅有別，其在隔間、裝潢與衛浴設備、廚房、用電之電壓、用水等，均與住宅不同。實務上建商會要求買主另與他公司裝潢訂立隔間與裝潢. u 工業住宅最大之問題點在買賣時，有無涉及不實廣告。亦即，建商若已明示尚非法之所限，否則，若廣告上無工業住宅字樣者，另涉及不實廣告。業者有義務提供公開正確的訊息，廣告不實依公平交易法可處5萬到2500萬元罰鍰。業者的廣告傳單一般或完全沒有標明這些房子在乙種工業用地上，不然就只是在DM的角落印著小小字體寫著「使用分區：乙種工業區 / 一般商業設施 /一般事務所」，有違反比例原則. u 還要虛設行號登記戶籍，小孩的就學戶籍.. 等。 如何區別工業住宅與一般住宅 : u 建物所在環境 :工業住宅可從該工地或建物之四週，是否有合法工廠之設置或環繞予以感覺。 u 建物使用用途 :在建築改良物所有權狀上，工業住宅與一般住宅無法看出用途，惟內政部以行政命令要求 地政事務所在工業用地之建築改良物所有權狀上，以橡皮章蓋上「工廠」用，或因實施電子作業直接列印出其用途為「工廠」等字樣提醒消費者。消費者可由建物登記簿謄本看其建物標示部之用途別，如為「住宅」或「集合住宅」時即屬一般之住宅；如用途書寫為「工廠」、「廠房」、「倉庫」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」等，即屬「工業用」住宅。 u 二次施工: 一般住宅之建築設計平面圖說，依法標明住宅內之隔間與用途, 但工業住宅，因依法應作工廠、廠房、倉庫、宿舍等用，隔間較少空間較大且少有衛生盥洗之配套，其如係以工業住宅銷售者，必然係在使用執照核發後，再行「二次施工」隔間或配備衛生設施。 u 土地使用分區 : 一般住宅之基地，如係座落在都市計畫內者，應屬住宅區之使用分區；如在都市計畫外可能為山坡地之丙種建築用地或鄉村區之乙種建築用地；或一般農業區之甲種建築用地。但如為工業住宅時，在都市計畫內為工業區之使用分區；在都市計畫外，應屬一般農業區之丁種建築用地。 因此，想要購買工業住宅的民眾請注意！儘管工業住宅的價格比一般住宅便宜許多，且購屋者若將其房地做自用住宅使用，其每年的地價稅及出售時的土地增值稅也和一般住宅相同，但依都市計劃法規定，工業區之土地不得興建住宅，倘若購屋者將該建築物移供與工業無關之使用或租售他人作為非工業使用，即可能受建築法第九十條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」及都市計劃法第七十九條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」之處分，故在工業住宅現今仍未「合法」之情形下，購屋者須承受被檢舉取締之風險，不可不慎！ 一般要說合法，意指可供住宅使用，就實質來說，工業區中的確有合法可供住宅使用的部份，那就是「工業住宅社區」，它是為工業區從業員工所設計的集合住宅宿舍。都市計劃區須經主管機關核可，於建廠計畫中提出申請才算合法。若是非都市土地，則必須是丁種建地才可。 當你買的房屋在工業區時請注意 : 項目 一般住宅 乙工建案 銀行貸款 7 - 9成 5 - 7成 水費 依自用住宅優惠費率 依自用住宅優惠費率 電費 住家用電、營業用電 住家使用－住家用電 地價稅 營業使用－10-55/1000 採累進稅率 住家使用－2/1000優惠稅率 住家使用－ 2/1000 房屋稅 住家用－按現值課1.8％ 營業用－按現值課3％ 非住家、非營業用－2.5％ 相同一般住宅 土地增值稅 按公告土地現值分20％、30％、40％三級稅率課稅 相同一般住宅 (中聯不動產估價師聯合事務所) 適用行政 院優惠房貸 建物所有權狀主要用途登載為「住宅」或「住」字樣，即可申貸 若登記為一般事務所、一般零售業，則無法申貸 工業住宅推案不少，不過多以北縣、鄰近衛星城市為主，包括中和元氣大鎮，單價17萬元，新莊的東方之星、三重的台北嘉年華、新店的有富安坑案等，單價由7萬至17萬元不等，不過工業住宅便宜買，最好仍考慮未來脫手的難易度。中聯不動產估價師聯合事務所 板橋有一案例, 購屋買到工業地 建商退還50萬訂金, 板橋市江姓市民訂購中和市「元氣大鎮」預售屋一間，事後發現地目是乙種工業用地、不能蓋住宅，而向消保官投訴，經協調後，業者退還購屋訂金50萬元而和解。消保官梁明圳已依消保法，明令業者在銷售廣告、契約中充分揭露相關資訊。順晟建設公司表示，公司是合法請領到建照，廣告中均已註明使用分區是乙種工業區，設計用途是一般事務所，不會去欺瞞消費者；因工業住宅的價格比一般房價便宜，這種現象存在多時，法令上並未明顯規範，例如台北市忠孝東路、敦化南路的住宅，很多也是申請辦公室、事務所使用，法律上應該做更明確的規範。 順晟建設在中和市中山路三段推出「元氣大鎮」工地，江姓市民訂購一間房屋，並繳交訂金50萬元，但聽人說基地是工業用地，事後查證才發現是乙種工業用地，不能蓋住宅，因此向消保官投訴；江姓市民稱買房子時，銷售人員堅稱是社區住宅用地，有欺騙消費者之嫌。 經縣政府調查，順晟建設的「元氣大鎮」工地，領有縣府核發的「85中建字第1306號」建造執照，土地使用分區是工業區，核准建照的用途是「工業區內的一般事務所、一般零售業、運動休閒設施」等非供住宅之用途，不能以住宅銷售。 經消保官通知協調，建設公司人員表示並非以住宅出售，及有告知消費者是乙種工業區，但也同意無條件解約、退還訂金，協商因而成立。 消保官發現業者的原本廣告中，使用分區並未註明是乙種工業區，而且廣告中的「台北最大6000坪基地、3000坪花園、游泳池、俱樂部」，容易使消費者發生認知錯誤，因此依照消保法規定要求業者改善，廣告中須標明使用分區、設計用途。 權利義務搞清楚 免生糾紛: 建商和代銷公司都希望外界以「乙工建案」（即土地使用分區是乙種工業區的預售個案）稱之，以避免與早期的「工業廠房住宅」的名稱互相混淆，也儘量鼓勵買方買來當作辦公事務所、SOHO雙效空間或商務中心，甚至日後當個寓公坐擁租金使用，以避開可能衍生的法律責任和退戶爭議。 但對於購屋客戶來說，工業住宅、一般住宅，擺明的還是不一樣，而且在電費、地價稅、適用行政院優惠房貸、銀行貸款成數、居住環境、日後轉手空間等方面，都有「差別待遇」，所以購屋客戶務必要思考清楚，以免掉入陷阱，踩到地雷。 就工業住宅的法規來分析，其實根據現行法源都市計畫法台灣省施行細則第十八 條（以下簡稱第十八條），工業區作居住空間使用，嚴格來說並不違法，只是違規。因為工業住宅的爭議，最早是出現在民國八十年代，當時台北縣中和、新莊一帶「工業廠房住宅」，因為便宜、所以風行草偃、熱賣連連，直到遭到外界抨擊違法使用才宣告落幕。民國九十一年全國經濟發展會議為促進工業區土地的使用效益，決針工業區使用問題形成共識予以放寬，因此內政部營建署於九十三年三月二十二日修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條，放寬工業區的土地使用項目，可申設為公共服務設施、公用事業設施、一般商業設施使用，並放寬工業區的士地總面積一○％，開放作為一般商業使用，自此才為「工業廠房住宅」打開解套之門，並帶動今年「乙工建案」、「乙工商務空間」和「工業住宅」的風潮。 但究竟違不違規，有一個但書。「十八條」放寬所謂一般商業設施，係包括；一般零售業、一般服務業、餐飲業、一般事務所、自由職業事務所、銀行、信合社等金融機構分支機構、大型展示中心或商務中心、倉儲批發業和旅館等。所以，「乙工建案」若不強調是「工業住宅」，且合法取得建造執照，登記使用用途不作為住宅使用，而依照一般商業設施使用，就不違法、更不違規。，也因此便產生一個曖昧空間－白天當辦公室、晚上當居家空間的「乙工商務空間」，就成為有些建商教育購屋客戶如何規避法規限制的新用途，讓曖昧空間變成合法空間。 不過，若業者事前未向充份告知購買客戶相關法令，將可能涉及詐欺，並涉及違反都市計畫分區、建築法等。至於購屋客戶，購買合法使用的「乙工建案」或「乙工商務空間」後，有關水、電、稅費、房貸申貸、生活居住品質、日後轉手難易度等權利義務，也必須掌握，雖然房價一定便宜，但還是要付出些許代價。 無論如何，購屋客戶若購買「工業住宅」或「乙工建案」、「乙工商務空間」當作住家使用，是不能申請登記符合自用住宅條件的，對於首購客戶不利。惟雖然工業區當住家使用，必然有面臨被處以行政罰鍰的風險，一旦縣市政府雷厲風行執行取締，工業住宅將首當其衝，但許多業者和買方認為，工業住宅規模太龐大，政府為避免產生民怨，將來強制取締機率並不高，因此鋌而走險者仍大有人在。 |
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| 1 樓住戶：鮮蝦子 發表時間：2015-03-15 | ||
買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋. 其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價. 仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性. 自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價 不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞， 找個好口碑的仲介勝過大品牌，各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮，不 見得大品牌就一定好，也不見得小品牌就沒保障，現在代書都以公 開透明化，甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化，房屋過戶 交易糾紛以不在 之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約 簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢, 結果一織N是3個月都沒任何動靜 後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交 所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動, 才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點 小技巧: 1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要 2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動 3.眼光精準 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |