房地名詞教室　認識集村農舍

現代的都市人生活壓力大，不少人都嚮往能居住在有青山綠水的環境、又兼具高級別墅設備的農莊裡，也因此讓房地王Facebook粉絲團裡的一個集村農舍建案，短短10天就有超過3,300人按讚、並且吸引了72則以上的留言。究竟什麼是「集村農舍」？和一般的農舍有何不同？如何買賣集村農舍？會有什麼風險要留意？這些都是嚮往居住農舍的民眾必須學習的課題。







▲位在台南新化區虎頭埤的集村農舍受到房地王FB粉絲團熱列討論。





依照現在的法令規定，民眾想要自己蓋個農舍自住，必須自己先買個面積夠大的農地（面積要超過0.25公頃）、再確認此農地的建蔽率有沒有被移轉、在農地縣市設戶籍2年以上，還要自己找建築師劃設計圖、找營造商蓋房子等，整個手續相當麻煩。

集村農舍有獎勵補助款

所以政府在農業發展條例第18條第1項另外規定，沒有自用農舍而需要蓋屋的農民，也可以申請以「集村」的方式興建農舍，但是起造人必須是20戶以上，農委會並且以多項獎勵的方案推動農民來蓋集村農舍，以避免出現雜亂無章的農舍，達到美化農村環境的目的。這些獎勵方式包括集村農舍和其農地可以分割開來、集村農舍起造人不受需設籍2年的限制、可申請獎勵補助款等。





一般農舍與集村農舍的差別

資料整理：房地王





因此簡單地說「集村農舍」就是，由20個農民擔任起造人，以農地興建出20戶以上的透天厝（需受限10公尺高度以內）社區，不過集村農舍一樣要受到農地建蔽率只有10%的限制，但是其他90%的農地可以選擇座落在緊臨建築基地的旁邊、或其他有路可到的農地上。







▲別墅社區型式的農舍顛覆了傳統農舍的老舊印象。





如此一來，建商就可以召集20個以上的農民為集村農舍的起造人，然後在靠近市區的農地上推出集村農舍的建案，每戶應有的其他農地（稱為「配地」）則分配在較遠的地方或山坡地上，這樣集村農舍就能享有比一般農舍更便利的交通、生活機能，又有社區型式的保全管理及多項公共設施等優點，也使得近年來集村農舍的建案變得炙手可熱。







▲自建的農舍位置常離市區較遠。





然而，現有農舍買賣的法令規定使用執照核發下來的5年內禁止轉換，所以買賣集村農舍也有不少風險要特別留意。房產業者表示，在預售階段的集村農舍建案，除非你具有農民資格，否則無法擔任集村農舍的起造人。因此建商通常都是找好20個以上的農民當起造人，一般民眾買預售的集村農舍建案，要承擔集村農舍建案的申請、建造期間，建商與起造人合作及相關財務風險；買新成屋的民眾則要承擔房屋完工、使用執照下來後再等5年才能辦理過戶，這段期間農舍債權的確保必須白紙黑字寫明清楚才行。