物件評估

物件評估

物件評估有二個重要工作，一是立地的評估，就是地點的選擇，一是物件本身條件。

(一)立地評估

好地點不一定是人潮多，人潮也不等於是錢潮，人潮多租金勢必較高，因此，最好的地點是別人不要而我們看好的地方。當找到一個覺得不錯的物件時，應如何判斷這物件適不適合呢？

首先，應就其立地特性作一番了解。

雖我們是先了解區域屬性才選擇物件，但是還是得對這立地的特性多做研究，例如該地點是屬於住宅區，但，是高級住宅區、別墅區、公寓還是電梯大樓？商業區是商場、百貨還是夜市？文教區是補教業、小學、中學還是大學？等等，越了解立地特性越能評估物件可用性。

其次，就一次商圈做調查。

商圈調查內容上節已述，不再重覆，但就物件立地的優劣，商圈部分還是有些可以詳加討論的，尤其是目標客人的消費習慣及動線，上下班的動線、用餐的動線、休閒的動線、洽公動線、購物動線等等，尤其是超過八米以上道路，會有不同時段陰陽面的狀況。

另外，該物件的商圈是屬人口流進還是流出型的商圈？假日與非假日是否有差異性，都需考慮。

其三，對物件所處的道路及停車狀況做評估

物件前道路是多少公尺？

物件前道路是幾線道？

面對主要道路為過境道路？生活道路？商流道路？物流道路？還是舊市街道路？

有公車站牌嗎？還是捷運？或有其他大眾運輸？

有紅綠燈、斑馬線、天橋或地下道嗎？

物件前道路有灣道嗎？內灣還是外灣？有無上下坡？

有免費停車場嗎？有公有停車場嗎？還是自有停車場？有無機車停放區？

其四、評估物件前交通流量

其實就是評估流動客接近性，目標客人會因為店鋪的魅力而特地來消費，流動客人卻是創造新客的重要來源，因此針對不同時段、不同交通工具的流動客人特性調查也是物件評估重要一環。

(二)物件條件

每個行業有每個行業對物件的需求與限制，例如美容業面寬4米8到5米4的物件不適合，因為這個範圍內設計一個房間加走道太寬，設計二個房間空間又不夠。所以，物件本身的條件也是因設計的業態有差異，然而，通則上物件要調查與要注意的項目歸納如下表：

在此要特別強調門面及招牌的視覺效果，讓人家找的到你、門面有吸引力讓人家想進來這應該是物件評估最重要的事。所以，招牌的位置有時是物件重要抉擇的條件。