房仲注意！修法加重房仲責任

房東：王副理
發表時間：2013-11-27

內政部正進行不動產承購委託契約範本的修正，其中對於委託方式、斡旋金及違約罰則有較大的修正，未來斡旋金可能改以保證金一詞替換，對於買賣糾紛在買方已向賣方主張損害賠償後，仲介業者不得收取服務報酬外，也要額外負損害賠償責任，更加重房仲業者責任，目前全案仍進行修正中。

該範本的第三條法規，內政部認為基於公平原則，認為亦應給與買方有選擇專任委託或一般委託之權利。針為第九條條文，內政部對於使用斡旋金的名稱極為反對，堅持只有在專任委託之型態下始得收取保證金，保證金的比例經過內政部與房仲公會相戶折衝而達成。第十五條中，內政部及學者專家認為仲介公司未完成全部服務，勞務已減少，故只能收取二分之ㄧ，經多次折衝最後勉強達成全部五分之三的共識；內政部也相當堅持對於仲介公司違背專任委託及雙方代理的義務即不得收取報酬。

目前內政部對該範本幾項修正重點為：(紅字為修正處)

第三條　委託方式

委託人得依下列委託方式擇一委託：

一、專任委託

在委託期間內，委託人不得自行購買或另行委託第三人從事與受託人（直營店、營業處所、加盟店）同樣的承購行為；受託人亦不得再接受他人之委託承購。

第九條　保證金

一、專任委託

受託人得向委託人收取委託購買保證金現金新臺幣＿元票據新臺幣　元（不得超過委託購買價格百分之一）予受託人，作為委託購買不動產標的之憑據。

二、一般委託

受託人不得向委託人收取委託購買保證金或任何議價金或其他任何名目之費用。

第十條　保證金之處理

一、委託人同意於第六條之委託期間，買賣條件一致時，保證金轉為定金。

（一）委託人不依第十二條第二款簽訂不動產買賣契約書時，出賣人得沒收定金。

（二）定金若被沒收，受託人不得向委託人收取服務報酬。

二、買賣條件不一致時，受託人應於委託期限屆滿後二十四小時內無息返還委託人，未於期限內返還者，受託人應加倍返還保證金。但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。

三、委託期間內，賣方尚未同意出售前，委託人行使第八條撤回權，或賣方同意出售，受託人未將賣方承諾條件通知委託人前，經委託人行使撤回權，受託人應撤回後二十四小時內無息返還，未於期限內返還者，受託人應加倍返還保證金。但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。

第十五條　違約之處罰

一、違反第三條第一款專任委託者：

（一）委託人如有下列情形之一者，應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之二分之一予受託人：

１、委託期間內，委託人違反第三條第一款規定，對本契約之標的物自行購買或委託第三者購買。

２、委託購買條件一致，未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約。

３、簽訂不動產買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。

４、受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。

（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：

1、違反第二條雙方代理、第三條第一款專任委託者，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。

2、違反第十三條專任委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。

二、違反第三條第二款一般委託者：

（一）委託人未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約，及簽立買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，委託人應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之三分之一予受託人。。

（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：

1、違反第二條雙方代理，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。

2、違反第十三條一般委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。

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