開發應注意事項

開發應注意事項

*帶看客戶千萬不要事先判定除非你是神~不然結果往往與願違喔!幫客戶秤斤秤兩真的很要不得~我想應該會被吐口水的啦!因為人同此心~心同此理~我們也不想被看不起喔!所以我們也不要看不起別人,有些人很務實並不是沒能力喔!要切記~

*客戶資料一定要做好~第一次來店之客戶，要把客戶的看屋明細寫清楚喔!特徵,詢問重點務必填寫詳實，以方便建檔.

*講話要講重點~帶看的時候要先就看到的細項去做說明~回來後才要綜合去講解與分析<分門別類>：

價金方面~能力部分~收入部分~信用部份~建材部分

建材或規劃差異部份~社區或個案安全部分~購物部份~交通部份~學區部份~區域未來的前瞻性.

委託物件若是空屋，則可以直接帶看，若屋主自住則先跟屋主連繫預約看屋時間。 

*委託物件先前一定要設計好帶看路線，以避開嫌惡設施，並提前要到現場去觀查環境，或將燈光及窗戶,冷氣先打開，讓屋內展現明亮及通風順暢。

*建議妳最好先裝扮你的房屋，以讓客戶感受你的服務的熱誠，在將來帶看客戶時，我想成功率會較高~設身處地的為客戶著想才能引起客戶的好印象,設定客戶已經買此房屋了:未來佛桌可以放此,而沙發可以擺在這這邊可以放冰箱,鞋櫃等等,另外傭人房就在這等等都是讓客戶能進入購買後的(情)意境的講法,成交率大增,就可引發客戶想購買的慾望。

當客戶對於物件有疑問的時候,要清楚紀錄問題點以茲未來可以改進及修正的地方喔.

要約書或斡旋金該注意事項

仲介一般都會跟客戶收斡旋金,主因是賣方覺得有拿錢的誠意會較高也比較容易成交,但也因此會衍生更多的爭議出來,其實要實話實講,告知客戶也可以簽要約書或斡旋金,分析利弊得失給客戶瞭解,讓客戶事先就知道他的權利與義務,可以假設客戶就是賣方,當賣方角度再看事情的時候,可能狀況就會改變了,客戶也較能體諒為何要收斡旋金~不是欺騙而是更有籌碼去跟賣方議價~大部分的仲介可能心態一開始就不對,先砍再說或是先收以後再講~千萬不要存著要騙人的心態~如此將會賠掉客戶對你的信賴~騙了一個無辜的客戶可能會損失更多的商機或委託機會.

斡旋金或訂金：這是仲介業較常使用的方法，亦即客戶出價的同時，必須繳交出價金額百分之1~3%為訂金，作為仲介方與賣方斡旋之依據，表示客戶購買之誠意與決心

要約書：內政部推行之版本，與前者不同的是，買方毋需繳交出價保證金，僅將欲購買之價格填寫於要約書上，作為仲介方與賣方斡旋的依據，因為毋需繳交出價保證金，所以與賣方斡旋時，較無法讓賣方相信客戶誠意。

客戶出價後，買賣雙方之經紀人都應掌握有限的時間，與客戶保持最密切的聯繫，互相傳達雙方對價格之反應，以將價格拉近為首要原則。

賣方較在意的事項: 

@分析附近最近與先前的成交行情及未來的可能成交行情、分析個案區域未來可能的發展及降價的變化點

@分析貸款壓力或是利息負擔金額~多一個會增加多少的租金成本.拖的越久獲利性就越低

@當前景氣及政策的轉變如債清法通過後貸款成數月來越低所以購買的誘因越來越少,空屋率越來越高、股票會越來越低,即將因為政治因素所以可能會引起房市交易的停滯建議要在此時及早出售比較好等等

@土地增值稅降低或可以辦理重購退稅的誘因

@房子的屋齡越放越久維修費用會越來越高,物件本身的抗性點及抗性點分析 

買方:要說明的重點要先看客戶的需求及當前的處境去做分析:

$優惠貸款或各項政府的優惠方案

$租不如買的分析<參考貓貓的前面文章>

$房價越來越貴~公設越來越高,本產品的稀有性

$買房屋除了住就是強迫儲蓄

$買一個全家人的避風港<柔性訴求>

$前任屋主的住屋習慣非常愛惜的照顧房屋

$機不可失,公設低,採光性或通風性真的很稀有並且是無價喔!

$社區的戶數規劃恰當並且住戶質感很棒

$建商是很知名,固建材及規劃實屬難得等等

$法令的規定:陽台不能外推<新推出的個案優先拆除>

$屋主急售或是要移民或是重樂透所以換大房屋了

其實要看事實在的狀況去衍申啦!