九級強震 改變房市生態

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】自三月以來，奢侈炒房稅持續成為房市關注焦點；不過同時間日本發生九級強震，加上先前各地頻傳重大天災，使得災變陰影下的居住安全議題也重 新抬頭。地震、海嘯加上核電廠，這些隨時可能危及身家安全的天災人禍，是否可能改變目前所見、習以為常的房地產市場生態？



最近一、兩個月，和房地產市場相關的消息或議題，多不脫奢侈炒房稅之範疇；不過除此之外，近期房市還有其他大條事情，同樣值得我們關注、探討。其中，三月日本發生九級超級強震，隨後引發超級大海嘯及核電廠輻射外洩意外，就是其一。



台 灣和日本一樣，同樣處在太平洋火環帶上，本來就是地震好發區；而一旦地震震央在海底，則海嘯隨之發生的機率甚高。另外，台灣區區彈丸之島，卻有三座核電 廠，且兩座集中北海岸；何時營運仍爭議不斷的核四廠在貢寮，同樣也是北海岸。如此密度，無怪乎當日本福島核電廠發生輻射外洩事故時，台灣社會會出現如此恐 慌之情形，更被國外機構評為核電事故高危險區。

日本三月發生九級強震，使得高樓逃生及耐震議題再度浮上檯面。

地震、海嘯或核電安全，都有專責機構負責監控，不過日本三月強震，三者瞬間先後發 生。如此憂慮，當然也可能影響房地產市場；畢竟樓宇營建品質與居住安全，都和我們的性命及財產安危息息相關。面對可能隨時發生的天災巨變，房市生態是否因 此產生變化？以下是我們提出的幾點可能性。

相信絕大多數人都在媒體上看到，三月日本大地震隨後引發的十公尺海嘯，瞬間淹沒臨海市鎮，水到之處，摧枯拉朽的恐怖景象。這時，如果您的住家是在水岸邊，甚至鄰近海岸，是不是也會突然心生某種憂患意識？



的確，如果大地震震央在深海底，將引發大海嘯，直接首當其衝的就是海岸或大河邊。尤其近年水岸景觀宅大行其道，行情往往比周邊一般無水景產品高出一截；這些原本高價位的房市產品，會不會因為近期災變陰影籠罩，反而成為燙手山芋，行情下滑？



另外，面對可能海嘯水淹，往高處躲避自是不變法則，因此諸如林口台地這類高海拔地區房市，會不會因此抬頭？原本因土石流問題一度乏人問津的山坡地住宅，如果營建品質沒問題，且能避開順向坡，是否會重新獲得消費者青睞？



一般人會認為，只要鄰近海岸或大河邊，海嘯陰影揮之不去。不過事實並非如此；如前所述，要發生海嘯，地震震央必需在深海。而以太平洋西側來說，有可能發生海底地震的區塊，主要是琉球、馬里亞納和馬尼拉等幾個海溝附近。

根據地質專家說法，面臨海嘯及地震威脅，林口所屬的台地地形，相對較安全。

即便這幾個海溝周邊真發生地震、引起海嘯，首當其衝的僅是台灣東北角基隆、宜蘭及 南台灣高屏地區；根據歷史記載，台灣曾發生海嘯倒灌的，僅高屏及東北基隆而已。進一步來看，南台灣比東北角又更危險，因為前者地勢平坦，海水倒灌後衝上陸 地極深遠處機率甚高，但台灣東北海岸多是岩石地形，多少能沖消大浪，僅基隆港灣葫蘆狀開口向外的地形較危險。



因此，諸如淡水紅樹林這類，以河景為賣點的房市區或產品，並不需要特別擔心海嘯威脅；理論上，發生海嘯淹沒台北城，機率也不高。不過人心難測，無論區位為何，水岸宅可能仍難避免若干寒蟬效應之短期衝擊。



在 地質專家眼中，以台地地形為主的林口，大約是相對安全處。特別是這次日本大地震，造成東京若干地區土壤液化，台北盆地也因此被專家警告有此憂慮，甚至有網 路傳言直接點名，大台北地名中有三點水的區域。相較之下，林口乃至桃竹地區皆屬台地地形，純就地質及位置論，如面對海嘯等天災威脅，是相對較為安全之區 域。



不過說山坡地住宅也會因此重獲青睞，則又言過其實；這些年天氣異常極端化，過去的氣候法則很難預測未來，雨量及土石流尤其如此。山坡地住宅看似能避水淹，但一旦降下豪大雨，風險指數仍高於平緩地形區域。

這次日本三一一災變，除了地震及海嘯外，最受外界注目，且至今還未真正解除警報的，當然是福島核電廠燃料棒融化引發之輻射外洩危機。而台灣，同樣難以避免地震及海嘯可能之衝擊，核電意外陰影更是不容小覷。



目 前台灣島上三座運轉中的核電廠，核一、二集中在北海岸，核三在屏東，不只位在地震、海嘯高危險地帶，核一、二廠興建時期較早，採用的防災防震標準還是舊 的。雖然原能委員會官員緩頰說都有持續補強，不過補強工程尚在進行中；換言之，要是明天就發生大地震大海嘯，說台灣的核電廠不會發生如福島那樣的意外，恐 怕還打上大問號。



那麼，面對甚至更為可怕的核能災變陰影，難道要舉家搬遷，離南北兩端核電廠所在地愈遠愈好？是跑到桃園、新竹、苗栗？還是乾脆移居中台灣？



以這次日本核災為例，事情發生在福島，但隨後全日本各地都傳出環境輻射值攀高之情況。接著，鄰近的中國大陸等地也無從倖免。事實上，一旦發生核能災變，其影響是全球性的，差別只是時間先後而已。因此，如果真發生輻射外洩，以台灣如此蕞爾之地，搬到哪去都是枉然。



況且台灣全島都存在地震、豪雨甚至颱風帶來的威脅，因此只因為想避開核能災變而移居，是不切實際的。說難聽點，在仍需要發電用電，短期內找不到核電替代方案之下，全球人類仍籠罩在核電災變陰影之下，無處可躲。

隔震或制震建材固然算是加分，但是營建品質仍是建物耐震程度的真正關鍵所在。

相較於核能災變或海嘯，地震還是台灣人真正必須認真面對的天災威脅。而地震一事對於居住或房市面的影響。我們認為有以下三大面向；一是防震建材規劃興起，二是高樓層建物之市場面變化，三則是台灣都會區老舊建物須補強或加速更新。



重創台灣的九二一大地震已發生十餘年，之後台灣房地產業者確實也有所因應、自律，營建品質加強不少。不過有關防震建材的規劃加裝，則算是最近六、七年才逐漸興起。而且因為成本考量，此類建材最早只有豪宅才配備，近幾年才稍微普及，不過還是以高價位區域或產品較為常見。



有關防震建材，大致可分為隔震及制震兩大類。其實，從這兩類別名為免震及減震來看，可更清楚辨別，前者是隔絕，後者則是減少。故前者效果更明顯，但相對來說，造價也更貴。



簡 言之，隔震或免震就是在建物結構底部(與地面相連處)加上類似墊片或隔離裝置，藉以直接減少共振，降低地震帶來的破壞剪力。制震、減震同樣是加裝阻尼器， 不過是嵌在建物地上層結構間，技術難度相對較低。綜合來說，前者多數是需要高安全係數的醫院或核電廠使用，後者則較常在住宅等民間建物中看到，且還有防風 的附加價值。

由 於隔震就是單純在建物與地面接觸處加一道阻絕層，因此儘管成本及技術面要求較高，但是『變化』有限，有裝就是有裝，沒裝就是沒裝，差別只在於該阻絕層物質 吸震之程度。但如果是制震器或壁，則因為是加裝在各樓層結構中，因此就有數量多寡之不同；以台灣各案例來說，就有僅安裝部分樓層者，這時候消費者可能就必 須謹慎注意。



因為根據相關專家分析，制震器必須裝設一定數量，一定比例以上樓層都裝設，才有具體效果。如果數量、裝設樓層數不足，很可能 就只是銷售噱頭，是裝飾品，消費者等於多花冤枉錢。目前國內有營建署及財團法人台灣建築中心核發所謂『耐震標章』，消費者如想真正買到安心，可指明有此標 章者。



再者是地震可能對高樓層戶別產生的影響。一般狀況由於景觀視野佳，高樓層戶單價較高(俗稱的樓層價差)。不過這次日本大地震，再度突顯高樓逃生相對不易的問題；這是否會使高樓層戶接受度下滑，原本不受歡迎的低樓層戶別翻身？



其實地震一旦發生，對一棟建物及其內人身的威脅，應該是不分樓層的；只是一般印象覺得，往外頭跑的倖免機率較高。但是，如果建物外面是空曠地，則逃出建物確實較安全，然要是身在都市水泥叢林裡，則恐怕在建物內和逃出建物外之差別不大。

事實上，建物本身結構耐震度、營建品質及逃生路線規劃，才是更重要的關鍵。因此地震陰影會不會讓高樓戶式微，或許還需要時間觀察，才能確知。或許當我們看到高低樓層價差開始縮小，就是上述轉變開始發生的第一個跡象。



最 後則是台灣都會區老舊建物充斥，所帶來的全面性問題。就以大台北都會區來說，動輒二、三十年以上屋齡的老房屋比比皆是；一般我們認為，老屋必須更新，是基 於市容改善、老年人居住便利性(規劃無障礙空間、電梯等)等理由。但如考量地震威脅，則更突顯這些老舊房屋耐震、防震力的嚴重不足



就有專家曾警告，如果八八年九二一大地震震央不是在中部，而是偏北，則台北市傾倒毀損的建築，絕不只東興大樓那幾棟。因此基於都市防範地震災害擴大的論點，都市更新確實必須加速推動。這當然代表，房市之都市更新題材有望持續發威。

如果人類不思如何與自然和平共處，則光是全球暖化、海平面上升一事，就足以威脅所有人類的居住與生存安危。

就房市消費行為來說，天災產生的恐慌效應，多半都是三分鐘熱度；此次日本大災難， 或許仍會重蹈如此覆轍。但說實話，地震、海嘯，亦或是核電廠潛在問題，不會因為人們忽略、淡忘，其發生機率就會降低。而這一干天災人禍如真發生，到底會造 成多少傷害，和人為建築座落何處，肯定有絕對關係。



比如台北盆地是古時大湖淤積而成，地質相對低下、鬆軟；因此發生大雨時排水不易，發生 地震不但共振效應更大，還可能有發生土壤液化，直接危及建物，周邊環山地區，也存在土石流等潛在威脅。因此哪裡較合適開發，哪裡較無法避免天災威脅，就成 了重要關鍵。而說到這裡，去年通過三讀的地質法，其實就是劃定此事的基本法則。



先前地質法被外界認為有礙商業開發利益，因而長期躺在立 院、無法過關。去年雖意外過關，但隨後馬上無聲無息。儘管三月日本發生大地震，但國內房市議題持續圍繞特種消費稅，某區位是否適合開發一事，仍未看到有太 多深入探討。商人反應仍然最快，至今已有不少建案轉打防震制震牌；不過回歸本質，地質法或相關法令推動及落實，如確定斷層帶禁限建等，依然不可不為。



其實，地質法還是人為規範，吾人或許更該思考的是，近一世紀以來人類恣意開發，結果自然生態遭到無情破壞。現在所見之天災巨變及氣候異常極端化，從某個角度看，恐怕是大自然調整機制逐步啟動而已。



如 果大自然的反撲或調整是必然、無法避免，則說實話，住水旁或山邊，住城市或鄉村，都一樣不安全。就以海嘯為例，或許發生機率較高的是東北海岸區及南台灣， 但如果人類繼續浪費能源，不設法減低排碳，地球暖化不止、南北極融冰加速，則海平面只會上升更快。屆時，台北大半面積都會沒入新的海平面下，就算沒有海嘯 發生，你我家園一樣都被水淹沒，無人能倖免。或許現在開始重新學習與大自然合諧共存，才是避險防災的正道。