公設背後的真相　小心上百萬都白繳了

房東：台灣郎
發表時間：2014-07-02

 

豪宅通常標榜的就是頂級公設，空中花園、健身房、游泳池都是免不了的基本配備。不過花所有住戶的錢所蓋的公設，如果被當成違建拆除，那可就讓住戶捶心肝了。新板特區有一戶豪宅，去年六月被檢舉交誼廳是違建，被政府強行拆除，一名住戶不甘花了大錢告上法院，要求賣方退還買屋時交誼廳公設價格，法院判決住戶勝訴，賣方必須退還130萬元。

 

 

以好房網成交行情來看，新板特區大樓每坪約70萬元左右，每多一坪公設就多了70萬的購屋成本，房地產專家表示，消費者要多審慎評估公設的內容。《Money錢雜誌》報導，很多大樓公設都有虛胖問題，並且提出四項民眾最容易被「呼攏」的地方，提醒大家別以為花錢買公設，其實什麼都沒買到。

 

 

資深代書柯玉秋在雜誌訪問中表示，早期車位多半登記10坪左右，現在多為4-5坪，為何會有落差？其實是建商常用的手法。她解釋，少登記的5坪，很可能建商會以車道的名義變成「大公設」由全體住戶分攤，如果有100個車位就多出500坪，每坪70萬，建商就多出了3.5億元，相當可觀。

 

 

 

購屋民眾通常會發現，舊大樓公設比較低。房產專家彭培業解釋，民國78年前興建的舊大樓，電梯間和樓梯間如果是「約定專用」，面積是算在主建物內的，同樣的公設使用面積，新大樓公設比可能拉高到30%。因此在購屋時如果賣方訴求低公設，一定要看一下主建物是否有含「小公設」。

 

 

 

很多人以為豪宅寬闊的中庭花園或者露天游泳池，正是公設比40%以上的主要原因。其實不然，代書提醒，中庭花園和露天泳池其實很多是法定空地，跟公設一點關係都沒有。列為公設面積的設施，必須有頂蓋，像地下室空間或一樓大廳，若看預售屋時出現這種話術，購屋者一定要注意。

 

 

 

大樓每戶的公設分配，是由起造人(多半是建商)協議而定，假如3樓和4樓銷售面積相同，但公設比卻不一樣，代書表示，這就代表建商很可能把大樓的機電空間變成公設，併入各戶的室內坪數計算。想要避免多付錢買到的卻是用不到的公設，可要求建商提供樓上樓下住戶的分坪表來參考對照。