購買前一定要詳細了解　房市特殊商品大觀園

有些是價格因素使然，有些是滿足特殊需求；房地產市場當中，三不五時會出現所謂的特殊商品。之所以稱特殊，有的是少見、屬小眾商品，有的則是遊走法規尺度邊緣。消費者如因其低價或其他誘因，而想購入此類產品，則事前應充分了解並考量其特殊性…



無論基於價格因素，或是滿足特定需求，我們總能在房地產市場中看到，一些『身分』或『內涵』與眾不同的特殊產品。這些產品和一般所見之房市商品，的確有相當程度不同處，有些甚至有適法性問題。因此建議消費者在選購前，需更清楚認識、了解其由來與真實面，以保護自身權益。

都市地狹人稠，這是世界人口結構出現都市化趨勢以來，全球之共通現象。而為解決人口集中後的居住難題，建築開始『向上發展』。



然而，這並沒有解決問題；仍有更多人持續湧向都市，使得都市空間擁擠不堪，房價也愈來愈貴。且基於都市公共安全，建物也不可能無限制愈蓋愈高；這時腦筋動得快的台灣建商，就想出另一種向上發展的可能性，就是拉高室內高度，並暗示消費者可在購入後施作夾層，等於一坪當兩坪用。



乍聽之下，會覺得這是買到賺到。不過實際情況真是如此？每塊基地都有其地目劃定及容積率規範，而容積率多寡，又直接決定地上物樓地板面積總和，多蓋就是違法。因此施作夾層多造出的空間，正是違建。

九三、九四年間，北市挑高住宅案如雨後春筍；結果之後北市府祭出禁發令，使得室內高度三米六以上者成為絕響。

 

只是，室內夾層與一般違建仍有不同。如頂樓加蓋或陽台、騎樓外推，一般外人都能輕易發現及舉發；然而夾層是『長』在室內，除非屋主『引君入甕』，否則一般情況而言，確實有舉發的困難度。



於是實際情況演變為，挑高夾層屋成了遊走法令邊緣地帶的房市產品；實質存在有年，有關單位很難確實執法。北台灣各地方政府，對此類產品的『態度』或『標準』也很不一致。



九三年後房市買氣大幅提升，當時在首善之區台北市，這種室內挑高之套房或小坪數建案，就猶如雨後春筍般到處冒出。結果九五年後，北市就明令禁發室內高度超過三米六之建照。至於新竹地區，至今都還可見動輒室內高度四米以上，甚至五米的建案。



室內挑高又有兩類不同面貌；一是單純的室內挑高，二是有兩種高度的複層式產品。前者只有單一高度，通常超過三米六者，就被稱為挑高產品；後者較為複雜，簡單來說，如將建物做橫切，其剖面就如堆疊積木一樣，單戶橫切面像是正或反的L字型積木，一個個互相堆疊起來，而L的長邊就是挑高部分(施作夾層)。



這類產品的建物結構安全疑慮，可能比適法性更嚴重。以一般人想法，原本建物結構設計是有載重上限的，今年如果每層每戶都加作夾層，不是載重多了一倍？這樣建物豈能負荷？



根據專業人士分析，總載重其實較不需擔憂；九二一地震後，台灣營建品質已有大幅進步，耐震度都相當足夠，問題反而在於結構的一致性。



當建物受外力後倒塌，最先的斷裂點會是最脆弱的地方；而這最脆弱處，通常又是其中最複雜、最不一致的所在。簡單來說，同樓層高度的大樓，每層高度都一樣者，絕對就比每層高度參差不齊者結構強度更好。



同理延伸，如果整棟每層都挑高，通通作夾層，材質、施工法也都相似，則問題可能還不大；但如果不是這樣，則潛在風險就不可小覷。相較於標準層，這類得做夾層才『物有所值』的產品，結構問題確實更大。

中和由於有大片工業區帶，因此成為九三、九四年間北縣總量管制開放政策之下，工業住宅案量最大區域。

工業區多半質感不佳，行庫核貸工業區產品的成數較低。



台灣住宅區住商混雜情況嚴重，舉世聞名；這一方面是法令執行不周延，另方面也是民眾貪圖方便，希望樓下轉角就有商家，滿足採買的心態所致。甚至，由於商辦市場相對不熱絡，還使得不少商業地上蓋起豪宅來。不過工業區卻不蓋廠房，情況則是複雜更多。



在馬政府調降遺贈稅率及其他時空因素帶動下，近一年餘大台北房市大演資金行情，房價近乎狂飆。不過回歸這波房市多頭的原點，其實自九二年SARS疫情受控制後，台灣房地產價格就開始一路上漲。



不過無可否認地，同期受薪階級購買力並無同步提升，扣掉物價、通膨等因素，實質消費力甚至縮水。面對節節上漲的大台北房價，多數人自然難以追高。這樣的情勢，使得一些成本相對較低，區位其實不差的工業區土地，成為業者及消費者的目光新焦點。



有關工業區蓋住宅的模式有兩類，一是先申請變更，二則是逕行開發。前者一般是透過捐地方式，經地方及中央審核後，變更為住宅、商業或工商綜合區；後者則是登記使用目的為辦公室或事務所(筆者按：早年只能登記為廠房，九六年後才放寬可登記商用類別)，不過買賣雙方都心知肚明，是拿來當住宅用。



先變更後開發的方式，其實和一般住商開發案差異不大，主要優勢是基地完整且夠大；不過由於先捐地，因此成本墊高，且還可能有變更曠日費時，甚至不過關的風險。至於逕行開發，則並無上述問題，唯一的疑義在身份。

過往這種執照上登記為廠房，實質上卻當住宅用的案例，情況和前述室內挑高產品類似，舉證上也有困難。不過工業區仍具一定識別度，水電費率也更高，因此市場接受度有限。



如前所述，九三年後大台北房價逐步上漲，給了這類產品推案空間；加上官方技術性開放(北縣工業區開發解編及總量管制)，因此約九三年下半年後一年內，台北縣一度冒出許多標榜低價的工業區開發案，主要集中於中和。



不過兩年多後政策大轉彎，新任工務局長要求這類個案須經『正常』變更程序，也就是捐地變更，因此上述這些兩、三年前預售推出的工業住宅案。都碰到無法取得使照的窘境。要求已蓋好的工業住宅案捐地變更，確是強人所難，因此官方後來『網開一面』，允許業者以繳代金的方式，名義上逕行變更、取得執照。



只是根據最新發展，情況又有變化。原因是，這些繳代金就地合法的案例，還得通過內政部審核。然到今年九月底止，仍沒有任何一個通過審核，順利變更成功的案例。結果變成一國兩制，也就是北縣認為適法性沒問題，但在中央眼中，這類產品仍是遊走法令邊緣的問題產物。



就量體來看，這類工業住宅案確實以北縣最多，不過北市及桃竹地區也都偶見。而根據今年初北市府頒布的新增訂管理辦法，也是須繳錢；不過不是代金，而是『保證金』；繳交者為起造人，三年內建案如無違規使用之實，保證金才會無息歸還。【註】



由上述最新措施來看，北縣市處理工業住宅的原則或態度確實大不同。北縣原則上是『就地合法』，北市則希望透過保證金(收取)制度，讓實際當住宅銷售的工業地目開發案，失去價格優勢及市場，最後消失。



桃縣閒置工業地也不少，但住商用地和工業地的地價差距並不像大台北那樣明顯，因此在桃縣房市，這類個案通常不是有特殊規劃，不然就是區位極佳；南崁甚至還出現此類建案，開價高於同區住宅地目案的特殊情況。新竹地區，工業區逕行開發當住宅銷售的案例也很少，更常見的反而是工業區變更工商綜合區，開發目的放寬後的一般建案，這可能是地目變更較容易之故。



雖說工業區多半質感不佳，甚至更易出現威脅居住安全的意外，行庫核貸成數通常也更低，不過因價格相對低廉，故仍具有吸引力，在大台北尤其如此。一般來說，大台北工業住宅案的單價，都要比同區住商地目案便宜一到兩成不等。



以北縣實例來看，工業住宅的房屋、地價稅率及水電費，都可透過申請等方式，適用一般住宅標準；不過就官方目前態度，傾向於先變更再開發；妾身未明、最後須『就地合法』的逕行開發模式，或許將成為絕響。

由於稍早監院兩度提出糾正，使得集村農舍案受到『高度關注』。(照片建物與本事件無關)

集村農舍案和一般推案模式相反，必須全數售完才能申請建照。



一個區塊被劃為農業地目，原則上就是要進行農耕生產，而不是蓋住宅或其他建物。當然，從事農耕農民還是要居住，也得蓋倉庫儲存作物，因此原則上仍允許興建若干農舍，只是仍有相當嚴格的規範和限制。



一般農舍開發限制嚴格，通常經濟規模不夠，因此很少看到建商打著農舍做為號召。不過一旦加上了個『集村』，情況可就完全不同了；因為這形成一定的『規模』，因而使得相關的商業利益或行為成為可能。



不過就算灌上集村，還是農舍，因此規範仍相當嚴格。『集村農舍』是基於農業發展條例第十八條第一項之精神所衍生：『當無自用農舍而需興建者，經主管單位核定，得申請以個別或集村方式在自用農地上興建農舍，條件是不影響農業生產及農村發展』。



法源則是根據『農業用地興建農舍辦法』。簡單來說，是本身持有農地的起造人提出申請，待建照核發後才能規劃興建。且因為是集村，故起造人不只一位；除了農業建地本身外，每戶還需持有位於同一戶籍所在地的農地若干面積，如此才算所謂『集村農舍』。



除了上述基本規定外，農委會同時頒行『集村興建農舍獎勵及協助辦法』暨『集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點』，協助有需要的『農民』，以集村方式興建農舍。

因為是以不影響農業及農村發展為大前提，為避免各自為政，使農村景象雜亂無序，故無論申請資格、農地大小、建物樣式及容積、建蔽率，集村農舍都有相當嚴格的規定。



因此『集村農舍』案和一般推案模式相比，甚至完全是反其道而行。因為待開發土地(農地)要先符合一定的條件，接著須先找到買家至少二十名(且理論上需為農民身分)，一般而言就是要先賣完、找到買方，案件才能成立，接著才可申請建照、開工。



是故，此類個案只能採預售制；更由於農民身分取得不易，又是遊走法令邊緣，因此銷售頗為低調。既然申請過程繁複、規定嚴，還有適法性問題，業者為何又要淌這個渾水？



因為與一般個案用地相比，農地取得成本更便宜；再者只要適當包裝，還能吸引嚮往田園逸趣的多金消費者，潛在商機不小。因此大約九三、九四年後，桃竹地區開始出現此類個案，且一時蔚為風氣。之後或許因為客源有限，加上開發限制使得總價偏高，無法與同區一般透天抗衡，因此能見度逐漸降低，另外也不排除是適法性疑慮使然。近幾年，則是宜蘭地區最多此類個案。



如同挑高產品或工業住宅，近年官方也開始『注意』此類產品；尤其，這類產品名義仍為農舍，因此享有免徵田賦、地價稅及土地增值稅等福利，但實質卻是住宅，甚至別墅豪宅，因此被監察院兩度提出糾正(對象為內政部及農委會)。此一發展是否影響集村農舍案未來的推案空間，有待後續觀察。

重疊別墅之所以產生，主要是給那些能力稍嫌不足，但仍想居住環境有天有地的消費者，一個代價較低的選擇機會。(圖為新店大台北華城別墅群)

 

房市住宅商品大致可分大樓及透天產品兩大類別，不過有一種產品，稱得上是大樓與透天兩者的混血，我們通稱其為重疊別墅。



為什麼業者會規劃這種商品？表面原因是取兩者各自的優點；興建大樓是地狹人稠的必然結果，土地持分比例更低、總價相對壓低，中高樓層甚至得享更好的視野景觀。透天別墅則具更好的私密性，通常無公設比或數字很低，有天有地、空間更大，確是多金階級嚮往的居住型態。



而重疊別墅即是介於上述兩類產品之間；比大樓產品稍具私密性，但室內空間又有透天厝的樣子，價格及公設比，確實也是介於同區大樓及別墅產品之間，主要是提供給想買透天，但經濟力又不夠負擔一般透天別墅的消費者。



此類產品的實際規劃，大致和透天別墅類似，一般以四層樓最常見；一、二樓為一戶，三、四樓是另一戶，兩戶有各自獨立的出入動線，就像兩棟兩層透天厝疊在一塊。區位方面，也常見於透天產品為主的區域，以大台北地區來說是新店華城及淡水小坪頂最常見，而這兩區也是大台北兩個近期主要的高價別墅聚落。



九三年底，內湖四期重劃區曾出現過更特殊的案例。「香草山莊」規劃之產品其實類似電梯公寓；特別點在分戶方式，並非一般公寓之單層單戶，而是一到三樓單層單戶，四、五樓另併為一戶；因此一棟五層分四戶，一樓擁有庭院，二、三樓為一般公寓，四、五樓則擁有露台。你可說這是重疊別墅，也可說是樓中樓。



雖說重疊別墅原則是大樓及透天的特色皆備，但產品定位其實也相對尷尬；與其購買這類四不像產品，可能多數人寧可選大坪數單層單戶大樓或純透天產品。尤其近年大台北房價愈來愈高，這類產品的總價也不低，因此其潛在市場也更受到壓縮。



至於桃竹地區，房、地價相對低廉，除桃園市、南崁及中壢市區外，透天本來就是主流產品，因此規劃重疊別墅的空間就更小了，僅少數特定個案還能看得到此類產品，不過也都是整個別墅社區中的一小部份。

消費力頗強的大學生族群，也代表一股特殊的租屋需求勢力。

學生套房最好增添若干設備，以增加賣點。



學生(通常指大專生)大概是消費市場中最特殊的一個族群；此族群無實質生產力，消費力卻是相對驚人。而學生的住屋市場也同樣特殊，甚至還因此衍生出一種特殊產品─學生套房。



此產品和一般市區套房相當類似，都是頂多十坪上下的超小坪數、無隔間產品。不過一般套房內有整套衛浴設備，多數學生套房則無，這是兩者表相上的最大差別。不過由於學生需求特殊，因此一般套房沒有的書桌、網路甚至視聽設備，學生套房則最好具備，以增加賣點。



某個區位要有學生套房案的市場，先決條件當然是鄰近大專院校；不過，可不是只要有學校就行，而且通常須是封閉生活圈。因為如果該區位交通四通八達，則學生可選擇的租屋區位太多，反而無法形成租賃商機。



根據以上條件，以北台灣來說，真正有學生套房推案空間的，以淡江大學，銘傳大學龜山校區，中壢市中原及元智兩所大學，蘆竹鄉開南大學及新豐明新科技大學所在區塊為代表。泰山明志科大周邊，理論上也具此條件，不過由於所在區域發展近趨飽和，因此一般住宅案推案空間都受壓縮，遑論此類特殊個案。



由上述分析可知，學生套房和套房差別不大，主要是區位條件更特殊。另一特殊處則在於，此類個案不少以待租或包租為訴求；因此，自用目的買家，也就是學生家長反而是相對少數，看準高投資報酬率而進場的投資客包租公才是大宗。



還有，近年這類產品多不是單戶銷售，而是以數戶為一單位。這是因為，九五年後行庫針對小坪數及特定區域進行房貸融資管制；這類小坪數產品首當其衝，因此業者變通，表面上是三、四十坪產品，實質則是再分割為數戶學生套房。



除了上述的幾項特殊產品外，包含地上權、休閒住宅等，以往也都是相對特殊的房市產品。不過地上權很可能成為未來都會房地產開發的新趨勢，其特殊性將愈來愈低；休閒住宅則是包裝及周邊規劃上較不同，產品本身特殊性反而不高。

說是地狹人稠也好，人口持續湧入也罷，大台北核心地區內，可開發興建一般住宅或商業大樓的住商用地，十之八九確已開發殆盡，都市更新因此成為房市顯學。不過都更緩不濟急，因此少數情況下，就有開發商走旁門左道，因而出現上述特殊產品；市內挑高、工業住宅，甚至集村農舍都屬此類。



相信多數人會選擇此類產品，(相對低)價格應該是主要考量；不過對背後的相關法令規範認識不夠清楚，恐怕也是重要因素。就目前看來，挑高產品繼續存在的機會頗高，而如果政府執法態度堅決，則工業住宅及集村農舍，將很可能成為歷史名詞。



不過，在檢討這些遊走法令灰色地帶產物的適法性及官方法令執行不力之同時，更值得我們思考的可能是，政府是否該對台灣全島的國土利用與開發，進行全面通盤性的檢討。包含工業農業用地的閒置及『不當』利用，背後隱含的，可能更是都市計劃地目劃定的不合時宜。



【註】保證金計算方式－依基地當期公告現值×0.45×樓地板面積(平方公尺)，如單戶面積超過150平方公尺者，保證金可折半，每戶為300平方公尺面積以上則不適用此辦法(北市府說法是，150平方公尺以上面積較不易違規使用)。

申請資格－以集村方式興建農舍，需一次提出申請；申請者為二十戶以上，農民需年滿二十歲或未滿二十已結婚者。同時，申請人需為無自用農舍者，且須為該農業用地所有權人。另已申請一般或個別農舍者，不得重複申請參與集村農舍。



農地－申請之農業用地，須與申請人戶籍在同一縣市內，且各申請人持有之農地亦需位於同一縣市內。該農地應為完整區塊，且確供農業使用，面積不得低於總面積(建地及農地)的百分之九十。供興建農舍之建地部分，建地需完整連接、不得零散分布，建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二四○。如建地屬山坡地範圍，建蔽率最高百分之四十，容積率最高百分之一二○。另建地前道路寬度至少六公尺，三十戶以上者應至少八公尺；與計劃道路境界線之距離，不得小於八公尺，惟基地特殊狀況者得專案核准。



農舍－建物按建築面積，至少百分之五十應採斜屋頂、瓦式或仿瓦式，或採用主管機關提供之標準圖樣。另斜屋頂坡度以不小於一比四為原則，總樓地板面積不得小於六十平方公尺(二十坪)。